L’impianto nascosto che può trasformare l’acquisto della vita in un incubo da migliaia di euro
Quando si decide di comprare casa, l’attenzione corre subito a elementi visibili come la cucina, i pavimenti, l’esposizione alla luce o lo stato degli infissi. Ma in pochissimi casi ci si sofferma su ciò che, pur essendo invisibile a occhio nudo, può generare danni strutturali e spese ingenti nel giro di pochi mesi: le tubazioni e il sistema fognario.
In Italia, oltre il 60% del patrimonio edilizio residenziale ha superato i trent’anni di età. Questo significa che moltissime abitazioni sono dotate di impianti datati, realizzati con materiali ormai superati come il piombo o la ghisa, soggetti nel tempo a fenomeni di corrosione interna, rotture improvvise o infiltrazioni occulte. Ed è proprio lì, in quel groviglio nascosto sotto il pavimento o dietro i muri, che si può celare una trappola per l’acquirente distratto.
È per questo che sempre più esperti consigliano di inserire una videoispezione fognaria tra le verifiche tecniche da svolgere prima del rogito. Non si tratta di un controllo banale, ma di una mossa strategica capace di prevenire problemi strutturali, sanzioni amministrative o addirittura cause legali con i vicini.
La rete di scarico domestica: una mappa da esplorare prima del mutuo
Ogni abitazione, anche la più moderna, ha una rete di scarico che trasporta quotidianamente acqua, liquami e rifiuti organici verso le fosse biologiche o la fognatura pubblica. Questo sistema di tubazioni, apparentemente semplice, è in realtà un organismo complesso fatto di materiali diversi, diametri specifici, giunti, curve e pendenze. Se uno solo di questi elementi è difettoso o deteriorato, le conseguenze possono essere gravi.
Prima di firmare qualsiasi contratto di acquisto, è fondamentale conoscere la tipologia di materiale usato: il piombo, ad esempio, è stato ampiamente utilizzato in passato ma oggi è considerato inadatto per gli standard igienico-sanitari attuali. La ghisa, pur essendo robusta, tende a corrodersi dall’interno. I materiali più moderni come il PVC o il polietilene garantiscono una maggiore durata e una miglior resistenza ai residui organici, ma vanno comunque controllati per eventuali difetti di installazione.
Un controllo accurato permette anche di verificare se il diametro delle colonne principali sia sufficiente (almeno Ø100 mm) per garantire un deflusso regolare, e se la pendenza dei tubi sia corretta (intorno al 2–3%) per evitare accumuli e ristagni. Una videoispezione professionale consente di esplorare questi aspetti in profondità, identificando in pochi minuti eventuali crepe, occlusioni o punti critici che a occhio nudo resterebbero completamente invisibili.
Fosse biologiche e pozzetti: i “segnali deboli” da non sottovalutare
Un altro punto critico è rappresentato dalla fognatura esterna. Fosse biologiche, pozzetti di ispezione e scolmatori sono spesso trascurati nelle trattative immobiliari, ma rappresentano un punto di snodo fondamentale del sistema. Pozzetti murati, sigillati o inaccessibili possono essere un chiaro segnale d’allarme: talvolta, infatti, indicano il tentativo di coprire vecchie perdite, infiltrazioni o irregolarità.
È sempre consigliabile chiedere al venditore copia dello schema dell’impianto fognario depositato in Comune, obbligatorio per legge dal 2006. In assenza di questo documento, occorre porsi delledomande e procedere con prudenza. Anche la mancanza di documenti di spurgo regolare negli ultimi anni può indicare che l’impianto non è stato curato, con il rischio che fanghi e materiali solidi abbiano ormai compromesso la capacità della fossa di funzionare correttamente.
Umidità nei locali interrati: spie silenziose di problemi nascosti
Se stai visitando una casa con cantina, taverna o garage interrato, osserva attentamente le pareti e il pavimento. Macchie di umidità, muffe persistenti o odori stagnanti possono essere il segnale di tubazioni deteriorate o, peggio ancora, di scarichi non a norma. In molti casi, le infiltrazioni non derivano da problemi idraulici esterni, ma da veri e propri cedimenti dell’impianto fognario interno.
Con l’ausilio di un semplice igrometro, o affidandoti a professionisti come Campagna SRL, è possibile misurare il livello di umidità superficiale delle pareti. Valori superiori al 25% indicano un problema strutturale da non sottovalutare: acquistare un immobile in queste condizioni significa dover affrontare in seguito lavori di risanamento, demolizioni e costi non previsti, spesso ingenti.
Scarichi autorizzati e sanzioni: la normativa che pochi conoscono
Dal 2017 i Comuni italiani hanno intensificato i controlli sugli scarichi fognari. Un allaccio irregolare alla pubblica fognatura può comportare multe fino a 6.000 euro. Per questo, prima di acquistare una casa, è essenziale verificare la presenza del permesso comunale di scarico. Se l’allaccio è stato regolarizzato tramite una sanatoria, bisogna chiederne documentazione scritta.
Il rischio, in assenza di questa verifica, è quello di ritrovarsi a dover regolarizzare l’impianto a proprie spese dopo il rogito, con interventi che possono richiedere scavi, modifiche impiantistiche e nuove autorizzazioni urbanistiche.
Quanto costano le riparazioni? I numeri che fanno la differenza in trattativa
Una delle informazioni più sottovalutate in fase di acquisto è il costo delle eventuali riparazioni. Sapere in anticipo quanto potrebbe costare un intervento consente di negoziare meglio il prezzo di vendita, oppure di chiedere che i lavori vengano effettuati a carico del venditore prima del passaggio di proprietà.
Ecco alcune cifre indicative:
- Il relining (tecnica senza demolizione) di una colonna fognaria condominiale Ø125 mm lunga 20 metri può costare tra i 1.800 e i 2.400 euro.
- Sostituire un tubo orizzontale in cemento-amianto Ø100 mm lungo 10 metri comporta una spesa tra i 2.800 e i 3.200 euro, compreso lo smaltimento speciale.
- Rifare completamente la rete di scarico di una villetta può costare tra i 5.000 e i 7.500 euro, a seconda del progetto e delle condizioni preesistenti.
Conoscere questi dati ti mette in una posizione di vantaggio: potrai valutare se chiedere uno sconto, modificare il compromesso o addirittura rivalutare l’acquisto.
Come funziona un’ispezione pre-acquisto delle fognature
Un’ispezione professionale delle tubazioni non è un’operazione complicata né particolarmente invasiva. Nella maggior parte dei casi, un tecnico specializzato può eseguire il sopralluogo in meno di mezza giornata. Si parte da un’analisi delle planimetrie e si passa alla videoispezione vera epropria, che permette di esplorare colonne e scarichi principali anche nei condomini, inserendo la sonda dai pozzetti a piano terra.
Al termine dell’intervento viene redatta una relazione tecnica completa: fotografie ad alta definizione, descrizione dei difetti rilevati, stima dei costi di riparazione. Questa documentazione è utile anche per il notaio, la banca (in caso di mutuo) e per la trattativa immobiliare vera e propria.
Campagna SRL, ad esempio, fornisce questo servizio con tempi di risposta rapidi (entro 48 ore su Bologna e provincia), offrendo anche pacchetti “Check-Casa” pensati appositamente per acquirenti privati o agenzie immobiliari.
